Servizi fiscali per gli amministratori di condominio

Attribuzioni dell’amministratore di condominio

Oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Compiti fiscali dell’amministratore di condominio

Amministrare un condominio con chiarezza e professionalità, contenendo i costi a garanzia della miglior fruibilità dei servizi comuni, è certamente l’obiettivo di un buon amministratore che deve conoscere le norme necessarie per saper gestire le spese che ogni condomino è obbligato a sostenere per mantenere e conservare l’edificio, a salvaguardia di un comune interesse, impegnandosi economicamente in proporzione del valore della proprietà di ognuno.

All’amministratore sono riservati compiti di carattere amministrativo, esecutivo, rappresentativo nonché fiscale e contabile ( soprattutto con la nuova riforma).

Generalmente, chi esercita abitualmente e professionalmente la gestione di condomini, svolge una vera e propria attività di lavoro autonomo, inquadrabile nell’esercizio di arti e professioni.

Anche una società può essere nominata amministratore di condominio.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

Art. 53 TUIR redditi di lavoro autonomo:

sono redditi di lavoro autonomo quelli che derivano dall’esercizio di arti e professioni. Per esercizio di arti e professioni si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di attività di lavoro autonomo.

Dal punto di vista generale, le regole fiscali che disciplinano lo svolgimento di tale attività sono le stesse che valgono per gli altri professionisti (principio di cassa).

Per avviare l’attività, l’amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30 giorni dall’inizio della stessa utilizzando, se si tratta di persona fisica, il Modello AA9/11 che si può prelevare gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) cliccando nella home page su “Imprenditore commerciante o artigiano”, scorrendo la lista che si presenta fino alla sezione “Partita Iva” ed aprendo il pdf relativo al modello citato.

Il codice attività da indicare nel predetto modello è il 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

Adempimenti fiscali del Condominio

Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).

L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso (anche se a titolo di rimborso forfetario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.

L’obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al c.d. “supercondominio” e al “condominio parziale”.

Il “supercondominio”, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali è di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.

Si ha, invece, “condominio parziale” nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

Le ritenute si effettuano, a titolo d’acconto, all’atto del pagamento, nelle seguenti misure:

1. redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef;
2. redditi di lavoro autonomo, anche occasionali: aliquota del 20%.

Se il condominio ha alle proprie dipendenze lavoratori dipendenti o assimilati, l’amministratore deve rispettare anche le altre disposizioni in materia, tra cui la tenuta dei libri obbligatori (in primo luogo, libro paga e libro matricola) e l’adempimento degli obblighi nei confronti degli istituti previdenziali e assistenziali.

Le ritenute vanno versate, mediante modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate e dovevano essere operate, utilizzando i seguenti codici tributo:

1. 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;
2. 1040, per le ritenute sui compensi per l’esercizio di arti e professioni.
3. 1038, per le ritenute sui compensi di intermediazione, quali agenti immobiliari, mediatori e promotori.

Se il termine cade di sabato o di giorno festivo il versamento si considera tempestivamente effettuato se eseguito il primo giorno lavorativo successivo.

Il condominio in qualità di sostituto d’imposta, deve operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto, all’atto del pagamento, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, effettuate nell’esercizio di impresa.

Le ritenute vanno versate, mediante modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate e dovevano essere operate, utilizzando i seguenti codici tributo:

1. 1019, ritenute operate nei confronti dei soggetti che scontano l’imposta IRPEF ( ditte individuali e società di persone);
2. 1020, ritenute operate nei confronti dei soggetti che scontano l’imposta IRES ( società di capitali ).

L’articolo 25 del D.L. 78/2010, introduce a partire dal 1° luglio 2010 l’obbligo a carico delle banche e delle poste italiane, di effettuare una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, dovuta dai beneficiari con obbligo di rivalsa sui bonifici relativi ai pagamenti delle spese di cui alle agevolazioni del 55% sugli interventi di recupero edilizio e del 65% sul risparmio energetico.

La Legge di Stabilità 2015 ha modificato la misura del prelievo portandolo all’8% a decorrere dal 01 gennaio 2015.

La nuova ritenuta si applica ai pagamenti relativi ai bonifici disposti per:

1. spese di interventi di recupero del patrimonio edilizio detraibili;
2. spese per interventi relativi al risparmio energetico;

Il compito deve essere assolto dalla banche e dagli uffici postali che devono operare all‘atto dell’accreditamento dai pagamenti, le ritenute d’acconto con obbligo di rivalsa ed effettuando il versamento utilizzando il modello F24.

La banca e la posta devono rilasciare la certificazione del sostituto d’imposta, nonché indicare nel modello 770 i dati concernenti pagamenti effettuati. L’adempimento è posto a carico della banca o della posta del soggetto beneficiari del bonifico e non di chi lo ordina.

Anche per i condomini quindi, già soggetti in particolare all’applicazione della ritenuta del 8% ex art. 25-ter del D.P.R. 600/1973 sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti d’appalto di opere o servizi, al fine di evitare che le imprese e i professionisti che effettuano prestazioni di servizi o cessioni di beni per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica subiscano sullo stesso corrispettivo più volte il prelievo alla fonte, a decorrere dal 1 gennaio 2015 dovrà essere applicata la sola ritenuta del 8% da parte di banche o Poste Italiane SPA.

Il condominio, annualmente, deve provvedere al rilascio della certificazione unica attestante l’ammontare delle somme e valori corrisposti nell’anno precedente (comprese le somme per lavoro dipendente erogate entro il 12 gennaio dell’anno seguente) nonché la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate.

La certificazione delle ritenute, sottoscritta anche mediante sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato e trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.

In caso di interruzione di rapporti di lavoro dipendente, la certificazione va rilasciata entro dodici giorni dalla richiesta dell’interessato.

Con riferimento al condominio, le eventuali certificazioni da rilasciare sono:

1. La CU (Certificazione Unica), se sono stati corrisposti compensi per lavoro dipendente o assimilato;
2. La CU (Certificazione Unica), se sono stati corrisposti compensi per lavoro autonomo o per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.

I dati riguardanti le ritenute effettuate e il relativo versamento devono essere indicati nella dichiarazione dell’anno successivo dei sostituti di imposta che il condominio è tenuto a presentare (modello 770).

Come si compone la dichiarazione 770 del condominio

La dichiarazione modello 770, in linea di massima, si compone delle seguenti parti:

1. frontespizio;
2. comunicazioni dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati ed assistenza fiscale;
3. comunicazioni dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi;
4. prospetto SS – dati riassuntivi;
5. prospetto ST – ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive;
6. prospetto SX – riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Il Modello 770 deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato; non è quindi possibile la presentazione tramite banche convenzionate od uffici postali.

La dichiarazione Mod. 770 deve essere presentata entro il 31 luglio.

Il passaggio dall’Ici all’Imu ha creato un vuoto normativo per le parti comuni degli edifici (alloggio portiere, autorimessa, sala riunioni, eccetera) e per le unità immobiliari oggetto di diritto di godimento a tempo parziale (multiproprietà). Le prime disciplinate dall’articolo 10 comma 4 del D.lgs. 504/92, che imponeva all’amministratore di presentare la dichiarazione per conto di tutti i condòmini. Le seconde dall’articolo 19 della legge 388/2000, che autorizzava l’amministratore della multiproprietà a versare le quote individuali. Disposizioni non riproposte dalla disciplina Imu e quindi non più applicabili.

Finora è stato risolto solo il problema del soggetto su cui ricade l’obbligo dichiarativo. Dalle istruzioni al modello di dichiarazione emerge infatti che «la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini», recependo così la disciplina prevista per l’Ici dall’articolo 10 del D.lgs. 504/92.

Il quadro AC deve essere utilizzato dagli amministratori di condominio negli edifici, in carica al 31 dicembre, per effettuare i seguenti adempimenti:

1. comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali.
2. Il decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011, ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandatala comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara, al fine di fruire della detrazione d’imposta del 55% e/o del 65 % delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi di ristrutturazione edilizia. In luogo della comunicazione di inizio lavori, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi:
3. a) i dati catastali identificativi dell’immobile;
4. b) gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
5. In relazione gli interventi sulle parti comuni condominiali iniziati a partire dal 14 maggio 2011, per i quali nell’anno 2012 sono state sostenute spese che danno diritto alla detrazione, l’amministratore di condominio indica nel quadro AC i dati catastali identificativi del condominio sul quale sono stati effettuati i lavori;
6. comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605). Tale obbligo sussiste anche se la carica di amministratore è stata conferita nell’ambito di un condominio con non più di quattro condomini.

Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, super condomìnio, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo.

Non devono essere comunicati i dati relativi:

• alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi.

Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:

• nel momento della stipulazione dell’atto, se riguardano beni immobili;
• nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.

Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dal pagamento dei corrispettivi.

Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l’effettiva disponibilità delle somme spettanti.

Alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte. I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta che il condominio è obbligato a presentare.

In presenza di più condomìni amministrati devono essere compilati distinti quadri per ciascun condominio.